Publié le 1er février 2028 12 min de lecture HPE · THPE · LCI Art. 59 · Art. 114A Mise à jour juin 2026

Bonus constructible à Genève — HPE, THPE et isolation hors gabarit

À Genève, atteindre HPE ou THPE ouvre deux leviers concrets pour une opération : un COS majoré (LCI art. 59) et la liberté d'isoler par l'extérieur sans contrainte de gabarit ni de distance aux limites (LCI art. 114A). Ce dossier pose le cadre juridique, les conditions techniques et la procédure — à l'intention des promoteurs et des architectes.

Dans ce dossier

Les deux leviers HPE/THPE Conditions HPE et THPE (REn 12B/12C) Exemple chiffré — parcelle 1 000 m² ITE hors gabarit (art. 114A) Procédure et autorisation Questions des promoteurs et architectes

01 — Les deux leviers

Art. 59 et art. 114A : deux outils complémentaires

La loi sur les constructions et les installations diverses (LCI, L 5 05) prévoit deux mécanismes distincts pour les opérations HPE ou THPE — qui ne s'additionnent pas dans tous les cas (voir la réserve de l'art. 114A al. 2 ci-dessous). Le premier porte sur la densité constructible (COS majoré — art. 59), le second sur la liberté d'enveloppe (ITE hors gabarit — art. 114A). Ils sont indépendants et peuvent être mobilisés ensemble ou séparément.

Art. 59 majore ce qu'on peut construire ; art. 114A libère la façon d'y parvenir — deux logiques distinctes, un même objectif d'efficacité énergétique.

27,5 %

COS en zone 5 pour un projet HPE (vs 25 % standard)

30 %

COS en zone 5 pour un projet THPE (+5 points vs standard)

+25 m²

SRE supplémentaire HPE sur une parcelle de 1 000 m²

+50 m²

SRE supplémentaire THPE sur une parcelle de 1 000 m²

Art. 59 al. 4 LCI : dans les zones résidentielles (zones 4B protégée, 5 et villa), le rapport des surfaces de plancher peut être majoré lorsque le projet atteint HPE ou THPE au sens de la LEn (L 2 30). Ce bonus s'applique tant au neuf qu'à la rénovation — dès lors que la rénovation atteint le niveau requis.

Art. 114A LCI : l'épaisseur de l'isolation thermique périphérique (ITE) ajoutée sur un bâtiment existant n'est prise en compte ni dans le calcul du gabarit, ni dans celui des distances aux limites de propriété ou entre constructions (al. 3). Elle est aussi exclue du calcul des rapports de surface (al. 1) — mais seulement si la construction ne bénéficie pas déjà du bonus HPE/THPE de l'art. 59 (al. 2). Ce droit existe indépendamment de tout niveau HPE ou THPE — mais il est particulièrement utile couplé à art. 59 pour une rénovation.

Applicable aussi en rénovation Le bonus art. 59 est souvent associé au neuf. Il s'applique également aux rénovations atteignant HPE ou THPE — une extension ou une surélévation sur un bâtiment rénové peut bénéficier du COS majoré si l'ensemble du bâtiment atteint le niveau requis. L'interprétation exacte de la portée du bonus en rénovation doit être vérifiée au cas par cas avec l'OCBA.

02 — Conditions techniques

HPE et THPE : niveaux, labels et critères REn

HPE (Haute Performance Énergétique) et THPE (Très Haute Performance Énergétique) sont définis par la loi sur l'énergie genevoise (LEn, L 2 30) et son règlement d'application (REn, L 2 30.01). Les critères techniques sont fixés aux art. 12B (HPE) et 12C (THPE) du REn.

HPE — REn art. 12B

Haute Performance Énergétique

Labels équivalents Minergie® (neuf)
Minergie® Rénovation (rénov.)
CECB Plus : classe B/B (neuf) ou C/B (rénov.)

Part non-fossile ≥ 50 % de l'énergie finale pour le chauffage et l'ECS

COS majoré (zone 5) 27,5 % au lieu de 25 %

THPE — REn art. 12C

Très Haute Performance Énergétique

Labels équivalents Minergie®-P ou Minergie®-A (neuf/rénov.)
CECB Plus : classe A/A (neuf) ou B/A (rénov.)

Part non-fossile ≥ 80 % de l'énergie finale pour le chauffage et l'ECS

COS majoré (zone 5) 30 % au lieu de 25 %

Deux voies permettent de justifier HPE ou THPE dans le cadre d'une demande d'autorisation : la certification label (Minergie® ou équivalent reconnu) ou le CECB Plus, le passeport énergétique suisse avec attestation de conseiller agréé. Le choix de la voie influence le calendrier — la certification Minergie® demande un préinscription dès l'avant-projet.

Critère	Standard	HPE (art. 12B)	THPE (art. 12C)
Label neuf	—	Minergie®	Minergie®-P ou -A
Label rénovation	—	Minergie® Rénovation	Minergie®-P/-A Rénov.
CECB Plus (neuf)	—	B/B	A/A
CECB Plus (rénov.)	—	C/B	B/A
Part non-fossile	LEn art. 15/16	≥ 50 %	≥ 80 %
Obligation légale	—	Neuf privé (LEn art. 15 al. 1)	Neuf public / fondations (LEn art. 16 al. 1)
COS zone 5	25 %	27,5 %	30 %

HPE est déjà le minimum légal pour le neuf privé à Genève La LEn (art. 15 al. 1) impose HPE à tout projet de construction neuf privé à Genève. Autrement dit, le bonus COS HPE de l'art. 59 s'obtient sans surcoût réglementaire pour le neuf — il suffit de le faire valoir explicitement dans la demande d'autorisation. C'est THPE qui représente un effort supplémentaire, mais avec un gain de +5 points de COS à la clé.

Minergie 2026.1 : les combustibles fossiles sont quasiment exclus Depuis le 1er janvier 2026, le règlement Minergie 2026.1 interdit les énergies fossiles comme source principale de chaleur dans tous les labels Minergie, avec une tolérance de pointe encadrée pour les chaufferies ≥ 80 kW (max 10 % des besoins annuels) et une part résiduelle possible en réseau CAD/CCF. Un projet HPE ou THPE genevois certifié Minergie® doit donc recourir à une énergie renouvelable (pompe à chaleur, CAD renouvelable, bois, solaire thermique) — en cohérence avec les exigences REn sur la part non-fossile.

03 — Exemple chiffré

Parcelle de 1 000 m² en zone 5 : le potentiel en chiffres

La zone 5 à Genève est une zone résidentielle à vocation mixte (habitat collectif de faible densité). Le COS standard y est de 25 %, soit 250 m² de SRE pour une parcelle de 1 000 m². L'art. 59 al. 4 LCI ouvre la possibilité suivante :

Scénario	COS	SRE max (1 000 m²)	Gain vs standard
Standard (sans bonus)	25 %	250 m²	—
HPE (art. 12B)	27,5 %	275 m²	+25 m² (+10 %)
THPE (art. 12C)	30 %	300 m²	+50 m² (+20 %)

Ordre de grandeur de la valorisation

À titre d'illustration, la valeur de vente brute d'un m² supplémentaire de SRE à Genève varie selon les secteurs, les typologies et les marchés. Sur la base de valeurs indicatives de 8 000 à 14 000 CHF/m² SRE résidentiel en zone 5, le bonus de densité représente :

+200–350 k

CHF de valeur brute indicative (HPE, +25 m²) à affiner selon le programme et le secteur

+400–700 k

CHF de valeur brute indicative (THPE, +50 m²) à affiner selon le programme et le secteur

Ces ordres de grandeur sont indicatifs La valorisation effective dépend du programme, du secteur géographique, du type d'opération (locatif libre, subventionné, PPE) et du gabarit effectivement atteignable sur la parcelle. La SRE supplémentaire n'est constructible que si le gabarit le permet — le COS n'est qu'un des facteurs limitants. Une analyse parcellaire complète est nécessaire avant tout investissement.

Art. 59 et art. 114A ne se cumulent pas sur le rapport de surfaces C'est le piège de l'article. L'art. 114A al. 2 est explicite : l'exclusion de l'isolation du calcul des rapports de surface « n'est pas applicable si les constructions bénéficient de rapports de surface augmentés en raison de la reconnaissance de la haute performance énergétique selon l'article 59, alinéas 1 et 4 ». Autrement dit : si vous prenez le bonus HPE/THPE, vous perdez l'exclusion de l'isolation du rapport de surfaces. Il faut arbitrer, pas additionner. En revanche, l'exclusion du gabarit et des distances (al. 3) n'est soumise à aucune réserve — elle reste acquise dans tous les cas.

04 — Isolation hors gabarit

Art. 114A LCI : l'isolation périphérique ne grève pas le gabarit

L'article 114A de la LCI distingue deux effets, qu'il faut lire séparément. Al. 1 : l'isolation périphérique d'une construction existante « n'est pas prise en compte dans le calcul des rapports de surface ». Al. 3 : son épaisseur « n'est prise en compte, ni dans le calcul du gabarit, ni dans celui des distances aux limites de propriété ou entre constructions ».

Entre les deux, l'al. 2 pose une réserve décisive : l'al. 1 ne s'applique pas si la construction bénéficie déjà de rapports de surface augmentés au titre de la haute performance énergétique (art. 59 al. 1 et 4). Le bénéfice sur le gabarit et les distances, lui, n'est pas conditionné.

L'objectif est de lever le frein réglementaire le plus courant en rénovation : un bâtiment construit aux limites du gabarit ou à la distance minimale de la limite parcellaire pouvait voir son ITE bloquée faute de pouvoir déborder du volume autorisé. Art. 114A supprime cet obstacle.

Couvert

Isolation périphérique des façades

L'ITE posée sur les façades d'un bâtiment existant est exclue du gabarit et du COS — quelle que soit l'épaisseur, dans la limite de ce que l'OCBA valide techniquement.

Couvert

Bâtiment construit à la limite parcellaire

Même si le bâtiment est mitoyen ou situé à la distance minimale, l'ITE peut déborder dans l'espace normalement interdit — art. 114A le permet explicitement.

Couvert

Gabarit atteint en hauteur

Si le bâtiment utilise déjà son gabarit maximal (hauteur, nombre d'étages), l'isolation périphérique ajoutée n'est pas comptabilisée : aucun dépassement formel.

À vérifier

ITE sur bâtiment classé ou protégé

Art. 114A lève les contraintes de gabarit et de distances, mais pas les exigences du patrimoine. Une ITE visible sur un bâtiment classé ou en zone protégée reste soumise à l'avis de la CMNS ou du DGAN.

Ce que l'art. 114A ne couvre pas L'exemption porte uniquement sur l'isolation thermique périphérique ajoutée sur un bâtiment existant. Elle ne s'applique pas à l'isolation intérieure (ITI), ni aux nouvelles constructions, ni aux éléments non thermiques (balcons, stores, parapets). Pour tout doute sur la portée de l'article, une consultation préalable de l'OCBA est recommandée.

Articulation avec le SIG et les réseaux Une ITE qui déborde en direction de la chaussée ou d'un espace public implique une autorisation ou une convention avec le SIG et/ou la Ville de Genève selon la configuration. À anticiper dès l'avant-projet, notamment en centre-ville ou sur des parcelles attenantes au domaine public.

05 — Procédure

De l'avant-projet à l'attestation : les étapes clés

Obtenir le bonus COS art. 59 suppose de le demander explicitement dans la demande d'autorisation de construire et d'en apporter la justification technique. L'OCEN intervient en parallèle de l'OCBA pour valider le niveau de performance énergétique. Les étapes suivantes valent pour un projet neuf ; pour une rénovation avec ITE seule (art. 114A), la procédure est allégée.

Étape 1 — Avant-projet

Qualification énergétique et choix de la voie

Définir HPE ou THPE comme cible et choisir la voie de justification : label Minergie® (préinscription à effectuer dès l'esquisse) ou CECB Plus (mandater un expert agréé). L'analyse du COS potentiel et du gabarit atteignable doit intégrer dès ce stade le bonus art. 59 et la possibilité d'une ITE hors gabarit.

Étape 2 — Esquisse / APD

Simulation thermique et dimensionnement

Calcul SIA 380/1 (ou PHPP pour Minergie®-P) pour vérifier l'atteinte des critères REn 12B/12C. Dimensionnement de l'enveloppe, du système de ventilation et de la production de chaleur (part non-fossile ≥ 50 % HPE / ≥ 80 % THPE). L'ingénieur thermicien et l'architecte travaillent en parallèle.

Étape 3 — Demande d'autorisation

Notification HPE/THPE dans le formulaire OCBA-OCEN

La demande d'autorisation de construire (formulaire DAC) doit mentionner explicitement le niveau HPE ou THPE revendiqué, accompagné du dossier technique OCEN : fiche de calcul de la demande d'énergie de chauffage, système de production de chaleur, justification de la part non-fossile. Joindre la préinscription Minergie® ou l'attestation de l'expert CECB.

Étape 4 — Instruction

Contrôle OCEN et délivrance de l'autorisation

L'OCEN instruit le dossier énergétique en parallèle de l'OCBA. En cas d'interrogation sur l'éligibilité au bonus COS, une consultation préalable informelle auprès des services est possible et recommandée pour les projets complexes.

Étape 5 — Chantier

Suivi de conformité et test d'étanchéité

Le respect des critères HPE/THPE doit être garanti en cours de chantier (choix des matériaux, détails de jonction). Pour une certification Minergie® ou CECB Plus, un test d'étanchéité à l'air (blower door, EN ISO 9972:2015) est requis avant réception.

Étape 6 — Réception

Attestation de conformité HPE/THPE

À la fin des travaux, l'expert CECB ou l'organisme Minergie® délivre l'attestation de conformité, remise à l'OCEN. Le bonus COS est ainsi acté. Ce document est conservé avec les actes de propriété et peut être requis lors d'une vente ou d'un refinancement.

Art. 114A — procédure simplifiée pour l'ITE seule Une ITE sur bâtiment existant sans modification du volume (pas d'extension, pas de surélévation) peut relever d'une procédure simplifiée ou d'une simple notification à l'OCBA selon l'ampleur des travaux. La consultation préalable des services reste conseillée, notamment pour les bâtiments en zone de protection ou à la limite parcellaire.

Interlocuteurs genevois

OCBA (Office des Autorisations de Construire et des Affaires Juridiques) — autorisation de construire, interprétation des articles LCI.
OCEN (Office Cantonal de l'Énergie) — validation HPE/THPE, subventions, IDC, programme SIG éco21.
Minergie Romandie — préinscription, accompagnement label, certification par modules.
SIG éco21 — accompagnement et soutien financier pour les projets HPE/THPE éligibles au programme de subventions.

06 — Questions clés

Ce que nous demandent promoteurs et architectes

Le bonus COS art. 59 est-il automatique ou faut-il le demander ?

Il faut le demander explicitement dans la demande d'autorisation de construire, en y joignant la justification technique HPE ou THPE. L'OCBA et l'OCEN ne l'accordent pas de plein droit : c'est au requérant d'en faire la notification et d'en apporter la preuve. L'oubli en phase de dépôt peut contraindre à un dossier complémentaire ou à une nouvelle demande.

Peut-on cumuler le bonus art. 59 et l'exemption art. 114A sur la même opération ?

Partiellement, et c'est un point que beaucoup manquent. Sur le gabarit et les distances (art. 114A al. 3), oui : le bénéfice est acquis sans condition, y compris si vous prenez le bonus de l'art. 59. Sur le rapport de surfaces, non : l'art. 114A al. 2 écarte expressément l'exclusion de l'isolation lorsque la construction bénéficie déjà de rapports de surface augmentés au titre de la haute performance énergétique. Il faut donc comparer les deux options chiffres en main — le bonus de l'art. 59 est généralement plus avantageux qu'une exclusion d'épaisseur d'isolant, mais pas toujours, notamment sur une parcelle déjà proche du taux maximal.

Le bonus est-il disponible en zone villa ou seulement en zone 5 ?

L'art. 59 al. 4 LCI s'applique dans les zones résidentielles concernées par les bonus de densité, dont la zone 4B protégée, la zone 5 et la zone villa. Le COS de référence (avant bonus) diffère selon la zone, et le gain absolu en m² varie donc selon le zonage et la surface de la parcelle. Une analyse zone par zone est nécessaire pour chaque projet.

HPE étant déjà obligatoire pour le neuf, le bonus COS HPE est-il vraiment un avantage ?

Oui — précisément parce que HPE est obligatoire, les coûts supplémentaires pour l'atteindre sont intégrés dans tout projet neuf genevois. Le bonus COS est un gain "sans surcoût de conformité" : il récompense une obligation légale déjà remplie. Le vrai arbitrage porte sur THPE : l'effort supplémentaire (enveloppe plus performante, part non-fossile ≥ 80 %, label Minergie®-P ou CECB A/A) est-il justifié par les +5 points de COS ? Sur des parcelles de grande surface ou bien situées, la réponse est souvent oui.

Comment justifier HPE ou THPE sans certification Minergie® ?

La voie CECB Plus (Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments, avec rapport de conseil) permet de justifier HPE ou THPE sans passer par la certification Minergie®. Elle repose sur un calcul SIA 380/1 effectué par un expert agréé CECB, qui atteste la classe énergétique et la part non-fossile. Cette voie est souvent plus rapide à mettre en place que la certification label, notamment pour des opérations de taille modeste ou pour une rénovation par étapes. La CECB Plus est reconnue par l'OCEN pour l'obtention du bonus COS.

Votre parcelle a-t-elle son plein potentiel constructible ?

Vérification du COS applicable, analyse HPE/THPE, stratégie d'enveloppe et coordination OCBA-OCEN : NRG positive accompagne promoteurs et architectes dès l'avant-projet.

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